Catasto Metrico |
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UTILIZZO DELLA PROCEDURA CATARSU - APKAPPA srl Elenco delle operazioni da effettuarsi sequenzialmente al fine di poter utilizzare correttamente l’applicativo e di raggiungere al più presto i risultati desiderati.
PREMESSA Edizione del 01-07-2011
Normativa da cui trae origine la procedura: Art. 1, comma 340, della Legge n. 311 del 30.12.2004 comunemente denominata Finanziaria 2005. Al comma 3 dell’articolo 70 del decreto legislativo 15 novembre 1993, n. 507, sono aggiunti i seguenti periodi: "A decorrere dal 1 gennaio 2005, per le unità immobiliari di proprietà privata a destinazione ordinaria censite nel catasto edilizio urbano, la superficie di riferimento non può in ogni caso essere inferiore all’80 per cento della superficie catastale determinata secondo i criteri stabiliti dal regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138; per gli immobili già denunciati, i comuni modificano d’ufficio, dandone comunicazione agli interessati, le superfici che risultano inferiori alla predetta percentuale a seguito di incrocio dei dati comunali, comprensivi della toponomastica, con quelli dell’Agenzia del territorio, secondo modalità di interscambio stabilite con provvedimento del direttore della predetta Agenzia, sentita la Conferenza Stato-città ed autonomie locali. Nel caso in cui manchino, negli atti catastali, gli elementi necessari per effettuare la determinazione della superficie catastale, i soggetti privati intestatari catastali, provvedono, a richiesta del comune, a presentare all’ufficio provinciale dell’Agenzia del territorio la planimetria catastale del relativo immobile, secondo le modalità stabilite dal regolamento di cui al decreto del Ministro delle finanze 19 aprile 1994, n. 701, per l’eventuale conseguente modifica, presso il comune, della consistenza di riferimento".
La banca dati del Catasto Metrico (chiamato anche Superfici Catastali) è composta essenzialmente da 2 archivi: i soggetti intestatari e le unità immobiliari. L’archivio Unità Immobiliari, unico per tutti gli anni, è costituito dai dati metrici delle unità immobiliari. L’archivio Soggetti, unico per tutti gli anni, è costituito dai soli dati anagrafici di ogni intestatario. I soggetti confluiscono nella stessa banca dati dei soggetti del catasto fabbricati e terreni UTE. Non esiste alcun vincolo su quale banca dati caricare per prima. Dato che l’Agenzia del Territorio non fornisce gli indirizzi di residenza degli intestatari, la procedura tenta di reperire l’informazione mancante dalla banca dati dei Tributi o da quella dell’Anagrafe cittadini. Pertanto sia nell’esportazione dati in Excel, che nella stampa richiesta dati e notizie che nella stampa etichette, viene sempre adottata la seguente logica: - se esiste l’indirizzo sull’intestatario UTE viene utilizzato quest’ultimo (vuol dire che il comune lo ha caricato manualmente); - altrimenti l’intestatario viene cercato nei contribuenti e se individuato viene utilizzato l’indirizzo risultante nei Tributi; - se l’intestatario non viene trovato nei contribuenti viene cercato nell’Anagrafe e se individuato viene utilizzata la residenza anagrafica.
Si evidenzia che il Catasto Metrico e la TRSU sono due banche dati disgiunte e completamente indipendenti fra loro sia come anagrafica contribuenti che come stradario. La ricerca fra Tributi e Catasto Metrico avviene adottando le seguenti 5 ricerche in cascata: - dati catastali; - via, civico e soggetto; - codice fiscale del soggetto; - cognome, nome e data di nascita del soggetto; - via e civico.
Metodologia di lavoro:
1.La gestione del Catasto Metrico si attiva solamente se esiste l’apposita chiave di attivazione, da caricare nel personalizzatore alla voce “Confronto UTE-TRSU”.
Importazione dei supporti magnetici
2.ImmobiliàCatasto MetricoàImportazione superfici catastali Importare i dati delle superfici catastali, fornite gratuitamente dal catasto. Non è importante l’anno su cui si è posizionati perché la banca dati è unica ovvero non è distinta per anno. Attenzione! In diverse occasioni l’UTE non ha inserito nella fornitura gli intestatari: si sconsiglia di procedere con l’importazione e di richiedere una nuova fornitura completa. Attenzione: l’importazione è possibile solo con file in formato testo (solitamente il file fornito dal catasto ha estensione .DAT). Non è possibile, per ora, importare file in formato XML.
Impostazione delle tabelle e dei dati generali
3.ImmobiliàCatasto MetricoàTabella vie catastali Durante l’importazione dei dati, viene creata automaticamente la tabella delle vie catastali. Si consiglia di correggere le descrizioni della tabella in modo tale da renderle coerenti con le descrizioni della tabella vie dei Tributi, altrimenti la ricerca per ubicazione non andrà a buon fine. Si ricorda che la via dei tributi viene cercata nell’UTE non solo per nome completo ma anche per descrizione di ricerca Attenzione! Ogni volta che si effettua l’importazione dei dati, la tabella delle vie catastali viene ricreata e pertanto eventuali modifiche dovranno essere rifatte.
4.Metodo di calcolo della superficie catastale Si ricorda che per determinare la superficie catastale di una unità immobiliare, vengono adottati i seguenti accorgimenti: -non si conteggiano gli ambienti aventi altezza inferiore a 1,50 mt.; -solo per le categorie A (escluso A/10 uffici) e C/6, deve essere presa la superficie minore fra il totale della superficie equivalente (ovvero quella in funzione dei coefficienti) e il 150% della superficie lorda degli ambienti di tipo A; -la superficie finale deve essere arrotondata all’intero (ad esempio 99,50 diventa 100,00 mt.). Differenze fra Catasto e TRSU La superficie catastale tiene conto anche di locali che solitamente nella TRSU sono esenti come balconi, scale, caldaie, etc. Particolarità La superficie che compare nella visura catastale (fatta da SISTER), può essere diversa da quella indicata nel catasto metrico perché: -sulla visura è presente mentre nel catasto metrico è assente e classificata come “in corso di definizione”; -per le abitazioni, la superficie sulla visura è maggiore di quella del catasto metrico di circa un 5% (motivo per cui nell’ultimo periodo non viene più indicata la superficie sulla visura); -per i garage, la superficie sulla visura e minore di 6 mq. di quella risultante nel catasto metrico (verificato in garage da 15 a 25 mq.). Purtroppo non si conoscono le cause e le motivazioni di tali differenze.
Ricerche
5.ImmobiliàCatasto MetricoàIntestatari Possibilità di consultare i dati importati partendo direttamente dagli intestatari. Si consiglia comunque di utilizzare sempre il menù “Ricerca immobili”. Partendo dagli intestatari, è attivo lo zoom (tasto F9) attraverso cui si può ricercare un soggetto per denominazione, codice fiscale/partita IVA o codice UTE. Una volta trovato l’intestatario si può accedere alla consultazione delle superfici cliccando il bottone <SUPERFICI>.
6.ImmobiliàCatasto MetricoàUnità immobiliari Possibilità di consultare le unità immobiliari risultanti al catasto. E’ ammessa la ricerca solo per codice immobile. Per qualsiasi altro tipo di ricerca, partire sempre da “Ricerca immobili”. Durante la visualizzazione dei dati, la procedura ricalcola la superficie totale finale utilizzando le altezze e i coefficienti abbinati ad ogni ambiente. In caso di diversità con quanto calcolato dal Catasto, compare un messaggio di allerta. Casi particolari Le superfici risultano diverse solitamente per due motivi: -la superficie è in corso di definizione; -i coefficienti utilizzati dalla procedura per il conteggio delle superfici dei garage, possono essere errati perché nel caso di pertinenze esterne (ambiente F) esiste sia il coefficiente 0,10 che il coefficiente 0,02 ma il catasto non specifica se l’ambiente è di tipo F1 o di tipo F2.
7.ImmobiliàCatasto MetricoàRicerca immobili Possibilità di estrapolare dall’archivio del catasto tutti i dati desiderati, ordinati alfabeticamente o per ubicazione dell’immobile o per dati catastali, secondo parametri dettati dall’utente. Una volta compilata la maschera secondo le proprie esigenze di ricerca, il programma effettuerà la ricerca all’interno dei dati del catasto e proporrà un elenco delle unità immobiliari che soddisfano i criteri di ricerca. Da qua è sufficiente cliccare sull’unità immobiliare che più interessa per avere il dettaglio degli ambienti, dei vani, delle superfici e dell’ubicazione dell’immobile. Casi particolari Una unità immobiliare, anche se raro, può avere più indirizzi oppure più dati catastali. La procedura visualizza sempre l’ultima via e l’ultimo set di dati catastali specificato dall’UTE.
8.ImmobiliàCatasto MetricoàElenco unità immobiliari Possibilità di stampare l’elenco degli intestatari di un immobile, l’elenco degli immobili di una via, l’elenco degli immobili posseduti da un contribuente. In tale stampa sarà presente un dettaglio con i dati catastali, la superficie totale e i nomi, cognomi e codici fiscali di tutti gli intestatari dell’immobile. Oltre a questa stampa, l’unica in cui compaiono le superfici catastali è la stampa della situazione contabile-storica di un contribuente o di un oggetto. Non esiste la stampa della visura dell’immobile ovvero non esiste alcuna stampa in cui siano indicati tutti i dati dell’immobile, degli intestatari e degli ambienti in modo analitico.
9.ImmobiliàCatasto MetricoàElenco unità immobiliariàFormato Excel Possibilità di estrapolare tutti i dati desiderati in formato Excel.
10.ImmobiliàCatasto MetricoàUnità immobiliariàbottone <TRSU> Possibilità di navigare dalle superfici catastali alle denunce TRSU.
11.TributiàTRSUàDenunceàbottone <Dettaglio>àbottone <Catasto>àbottone <Superfici> Possibilità di navigare dalle denunce TRSU alle superfici catastali al fine di verificare manualmente la correttezza dei mq. oppure di riportare gli estremi catastali (foglio, mappale e subalterno) sulla denuncia TRSU al fine di creare un legame univoco.
Bonifica degli archivi
12.ImmobiliàCatasto MetricoàIncoerenze Inviare agli intestatari UTE un avviso di richiesta di dati e notizie qualora quest’ultimi abbiamo delle unità immobiliari aventi la “Superficie non calcolabile” oppure la “Planimetria non presente negli atti catastali”. Attenzione! Nel caso un immobile abbia più intestatari, verrà stampata un’etichetta oppure un avviso per ogni intestatario.
13.Tributi → TRSU → Stampe → Parametriche → Elenco denunce E’ possibile che abitazioni diverse siano state caricate come somma delle 2 superfici (case coloniali, case bifamigliari, appartamenti contigui in condomini, etc.) quando gli occupanti appartengono a famiglie unite da parentela (ad esempio famiglia del padre e famiglia del figlio). Tali casistiche sono da scindere in denunce distinte altrimenti il confronto UTE-TRSU continuerà ad indicare sempre la posizione sia come un evasore totale che come un elusore. I nominativi dovrebbero venire elencati nella stampa “Evasori totali” oppure effettuando la stampa “elenco denunce” con tariffa “Abitazioni” e superficie maggiore di 200 mq.
14.TributiàTRSUàDenunceàbottone <Dettaglio>àbottone <Catasto> Caricando i dati catastali o il nome del proprietario dell’immobile, all’interno della denuncia, quando verrà eseguito nuovamente il confronto UTE-TRSU, la procedura utilizzerà tali informazioni per agganciare l’immobile. E’ quindi importantissimo sfruttare tale opportunità per gestire in particolar modo tutti i casi particolari. Nel caso all’UTE risultino più unità immobiliari (A/02, C/06 e C/02), indicare quelli dell’immobile prevalente. Si consiglia tuttavia di caricare una denuncia per ogni unità immobiliare, applicando sempre la stessa tariffa.
Scoperta evasori
15.Premessa Il confronto fra immobili risultanti all’UTE e immobili dichiarati ai fini TRSU risulta essere difficile in quanto le 2 banche dati sono disomogenee fra loro ovvero: -nell’UTE è sempre indicato sia il proprietario che l’usufruttuario mentre nella TRSU il soggetto passivo è l’occupante. A differenza della fornitura del catasto urbano, il catasto metrico contiene tutti gli intestatari dell’unità immobiliare (ad esempio sia il proprietario che l’usufruttuario) ma per ognuno di essi non viene indicato, purtroppo, né il titolo di possesso né la quota di possesso. Secondo l’ISTAT, in Italia le abitazioni date in affitto sono il 20%; -nell’UTE spesso sono indicati i vecchi proprietari mentre la TRSU è aggiornata ai giorni nostri; -nell’UTE l’ubicazione dell’immobile, ma soprattutto il civico, non sono attendibili; -nell’UTE vengono indicate distintamente le singole unità immobiliari (A/02, C/06, etc.) mentre nella TRSU solitamente le superfici delle abitazioni e dei garage sono state indicate in modo cumulativo (perché viene applicata la stessa tariffa); -nell’UTE il 30% delle unità immobiliari ha la superficie in corso di definizione e pertanto non è possibile per ora verificare la correttezza dei metri quadrati; -nell’UTE vengono fornite solo le unità immobiliari a destinazione ordinaria ovvero i gruppi R, P e T (categorie catastali dalla A alla C) e non vengono fornite le unità immobiliari a destinazione speciale ovvero i gruppi V e Z (categorie catastali dalla D alla E), come previsto dall’art.1, comma 1, Determinazione dell’Agenzia del Territorio del 09.08.2005. Attenzione! Nei vari confronti UTE-TRSU è possibile elaborare solo una determinata via, al fine di concentrarsi meglio su una delimitata zona del comune. Qualora venga impostata, il risultato dell’elaborazione può risultare diverso perché venendo elaborate solo le posizioni appartenenti a tale via, le varie ricerche che vengono effettuate in cascata sortiranno effetti diversi.
16.ImmobiliàCatasto MetricoàConfronto UTE-TRSUàEvasori totali La procedura permette di scoprire gli evasori totali partendo dal presupposto che ogni unità immobiliare deve pagare la TRSU. Inizialmente nella stampa compariranno anche dei nominativi che non sono assolutamente evasori a causa di incoerenze oppure di casi particolari come ad esempio: -codici fiscali diversi fra Catasto e Tributi a causa del doppio nome; -il padre che paga la TRSU sia per se stesso che per la casa del figlio: in questo caso sarà necessario intestare una denuncia anche al figlio; -intestatari che sono deceduti o che hanno venduto l’immobile da tempo ma che al Catasto non è stata effettuata la voltura;
17.ImmobiliàCatasto MetricoàConfronto UTE-TRSUàImmobili non accatastati Individua le denunce TRSU che non vengono trovate nel Catasto. Partendo dal presupposto che tutti i fabbricati sono accatastati, eventualmente con dati obsoleti, dovrebbero venire elencati: -fabbricati rurali; -inquilini nella cui denuncia non sono stati indicati gli estremi catastali dell’immobile o il proprietario; -soggetti aventi il codice fiscale errato nei tributi oppure nel catasto; -nuovi proprietari dell’immobile perché al catasto, mancando le volture, sono presenti ancora i vecchi proprietari. Per tali posizioni è necessario caricare gli estremi catastali del fabbricato all’interno della denuncia TRSU.
18.ImmobiliàCatasto MetricoàConfronto UTE-TRSUàElusori La procedura permette di scoprire gli elusori ovvero coloro che hanno delle differenze di metratura fra catasto e TRSU. Si consiglia di inviare una lettera di richiesta dati e notizie ad ogni soggetto individuato. Per far ciò è sufficiente selezionare “Formato avviso” e nella successiva maschera indicare come modello “UTE_RSU.RTF” Inizialmente nella stampa compariranno anche dei nominativi che non sono assolutamente evasori a causa di incoerenze oppure di casi particolari. DELUCIDAZIONI La stampa degli elusori è composta da 4 riquadri per ogni contribuente: -una testata con il nome del contribuente; -un 1° riquadro con i dati risultanti al catasto; -un 2° riquadro con dai dati risultanti nelle denunce TRSU; -un piede con i totali delle superfici di tutti gli immobili stampati. La stampa oltre a riportare l’immobile avente una superficie differente, indica anche: -nel riquadro del catasto, sempre e comunque tutti gli immobili in cui il soggetto è intestatario e, i rispettivi contitolari; -nel riquadro della TRSU, tutte le denunce abbinate a quel soggetto oppure la denuncia abbinata alla via e al civico dell’immobile UTE. Lo spirito della stampa è quello di dare all’operatore la visione completa di tutte le informazioni legate ad un determinato soggetto o ad un determinato civico, al fine di capire immediatamente se l’abbinamento automatico effettuato dalla procedura fra catasto e TRSU è corretto o meno. Purtroppo, data la complessità dell’elaborazione, in alcune casistiche la stampa può risultare non di facile interpretazione o addirittura errata. Nel caso di intestatari UTE con innumerevoli immobili (persone ricche, immobili posseduti dal Comune, immobili intestati allo IACP, etc.) la stampa dell’avviso (e non dell’elenco) risulterà errata perché per ogni contribuente che detiene i locali in affitto, verranno indicati come immobili risultanti all’UTE tutti quelli del proprietario.
19.Potenziale maggior gettito Calcolare in modo macroscopico l’importo del maggior gettito che deriverà dal controllo delle superfici catastali. E’ sufficiente confrontare i totali ottenuti dalle seguenti stampe: -Tributià TRSUà Stampeà Parametricheà Gettito denunce; -Immobilià Catasto Metricoà Elenco unità immobiliari. Eseguire la stampa 3 volte, una per le abitazioni, una per i garage e una per le attività; -http://sister2.agenziaterritorio.ità Consultazione banca dati comunaleà UIU per categoria. Attenzione! La consistenza delle abitazioni è espressa in vani e non in metri quadrati. In particolar modo confrontare il totale della stampa “Elenco unità immobiliari” (ridotto all’80%) con quello del “Gettito denunce”: la differenza rappresenta i potenziali mq. che potrebbero essere accertati. I mq. moltiplicati per la tariffa daranno il potenziale maggior gettito, utile per capire che tipo di investimenti fare.
(*) Esiste anche documentazione specifica. |