Gestione delle abitazioni |
PREMESSA Edizione del 08-03-2017
Il presente manuale spiega come le abitazioni devono essere inserite all’interno del programma APKAPPA in modo tale che venga gestito in automatico il calcolo del dovuto delle abitazioni principali fino al 2007, la loro esenzione dal 2008 al 2011, le nuove regole introdotte con l’IMU 2012, compresa la mini-IMU avvenuta nel 2013 e poi la loro nuova esenzione dal 2014 (dal 2016 le abitazioni principali sono esenti anche ai fini TASI).
L’articolo 1 del Decreto Legge del 27.05.2008 n.93, pubblicato sulla G.U. n.124 del 28.05.2008, disciplina che, a decorrere dall’anno 2008, è esclusa dall’imposta comunale sugli immobili l’unità immobiliare adibita ad abitazione principale del soggetto passivo così come definita dal Decreto Legislativo n.504 del 1992. L’esenzione in esame va riconosciuta anche a: •eventuali pertinenze, ancorché distintamente iscritte in catasto, che il regolamento comunale considera come tale ai fini ICI; •alle abitazioni assimilate a quelle principale per legge: -immobili delle cooperative a proprietà indivisa usate come abitazioni principali da parte dei soci assegnatari; -immobili degli IACP regolarmente assegnati; -ex casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato, in proprietà del coniuge non assegnatario che non possiede l’abitazione principale nello stesso comune. •alle abitazioni assimilate a quelle principali se previste dai regolamenti comunali vigenti al 29 maggio 2008: -abitazione assegnata in uso gratuito ai parenti; -immobile di anziani o disabili che risiedono in case di cura e non locato; La disposizione agevolativa si applica a tutte le abitazioni principali ad eccezione delle abitazioni di categoria catastale A/1, A/8 e A/9 alle quali, comunque, continua ad essere riconosciuta la detrazione di base. Si ricorda inoltre che l’esenzione non spetta agli immobili non locati, di cittadini italiani residenti all’estero ovvero agli AIRE, anche se previsto dal regolamento comunale (dal 2014 invece è nuovamente possibile equipararli). Dal 2015 l’abitazione degli AIRE pensionati è equiparata a quella principale per l’IMU, quindi esente, mentre deve solo 2/3 dell’importo dovuto ai fini TASI (Legge del 23.05.2014, n. 80 - conversione in Legge del D.L. del 28.03.2014, n. 47, art. 9-bis).
Dal 2012 gli usi gratuiti (o comodati) non possono più essere equiparati all’abitazione principale e sono soggetti all’IMU come “altri fabbricati”. Eventualmente il comune può regolamentare un’aliquota ridotta ma la quota dello Stato dello 0,38 per mille deve essere comunque riconosciuta a scapito della quota comunale.
Nel 2013 gli usi gratuiti (o comodati) possono essere nuovamente equiparati all’abitazione principale solo qualora il comune lo abbia regolamentato, ma limitatamente al solo 2° semestre. Pertanto la mini-IMU per gli usi gratuiti va applicata solo per il 2° semestre e non per tutto l’anno.
Dal 2014 gli usi gratuiti (o comodati) possono essere equiparati all’abitazione principale solo qualora il comune lo abbia regolamentato ma limitatamente alla quota di rendita risultante in catasto non eccedente il valore di euro 500,00 oppure senza limitazione se applicato in base al reddito ISEE (art. 1, comma 707, Legge del 27.12.2013, n. 147).
Dal 2016 gli usi gratuiti (o comodati) non devono più essere regolamentati e diventano un diritto del contribuente, solo se soddisfa determinati requisiti, che gli consente di avere una riduzione del 50% della base imponibile, come previsto dalla Legge di Stabilità 2016 - art.1, comma 10, Legge 28.12.2015, n. 208. Sempre la Legge di Stabilità obbliga i comuni a non aumentare le imposte e pertanto le eventuali agevolazioni per gli usi gratuiti previste per il 2015 devono essere applicate anche per il 2016.
Metodologia di lavoro:
Dal punto di vista operativo, il programma permette di caricare e gestire le aliquote ICI o IMU in diversi modi: -Tributià IMUà Tabelleà Dati generali Devono essere indicate le aliquote base che il programma utilizza in funzione della caratteristica e della detrazione dell’immobile. -Immobilià IMUà Tabelleà Aliquote per categoria catastaleà bottone <Aliquote IMU> Possono essere implementate aliquote specifiche che il programma utilizza in funzione della categoria catastale se espressamente previste dal regolamento comunale. -Tributià IMUà Tabelleà Ulteriori aliquote Possono essere implementate aliquote specifiche che il programma utilizza solo se l’operatore le ha manualmente indicate sull’immobile (ad esempio aliquote per case sfitte).
Qualora un comune abbia deliberato tutte le possibili tipologie di aliquote, la procedura per decidere quale aliquota utilizzare, applica la seguente priorità: 1.ulteriore aliquota (codice ulteriore aliquota compilato sulla scheda dell’immobile). Se però, per l’anno selezionato non viene trovata alcuna aliquota, la procedura continua nella ricerca; 2.aliquota per abitazione principale (importo detrazione maggiore di zero oppure codice ulteriore detrazione compilato); 3.aliquota per pertinenze (flag pertinenza barrato, indipendentemente che sia 1° casa oppure uso gratuito); 4.aliquota in funzione della categoria catastale (tabella aliquote per categoria catastale compilata). Se però, per l’anno selezionato non viene trovata alcuna aliquota, la procedura continua nella ricerca; 5.aliquota ordinaria in funzione della caratteristica dell’immobile.
Tramite il punto a menù “Tributià IMUà Tabelleà Stampeà Aliquote e detrazioni” è possibile ottenere un riepilogo di tutti i valori caricati all’interno del programma, distinti per singolo anno d’imposizione.
Considerare abitazione principale quella concesso in uso gratuito è una possibilità che nasce con l’art. 59, comma 1, lettera e) del D.Lgs. n. 446 del 1997. Se regolamentato, il comodato può pertanto esistere dal 1998 al 2011 compreso, abrogato nel 2012 e 2013, reintegrato nel 2014 e dal 2016 non è più necessario regolamentarlo perché divenuto obbligo normativo con determinate restrizioni (una fra tutte l’obbligo di registrare il contratto) e con l’applicazione della riduzione del 50% della base imponibile. La regola del programma per classificare un immobile come abitazione principale o come uso gratuito è la seguente: -se c’è solo importo detrazione 1° casa è un’abitazione principale; -se c’è sia la detrazione che l’ulteriore detrazione è sempre un’abitazione principale; -se c’è solo codice ulteriore detrazione mentre la detrazione base è zero, è un’abitazione concessa in uso gratuito/comodato. E’ sufficiente questa combinazione perché non esiste alcun flag denominato “[x]Comodato” né sul quadro dell’immobile né sulla tabella delle ulteriori detrazioni. Il flag esistente nella tabella dati generali denominato “[x]Comodato con franchigia fino a 500 euro” serve solo per effettuare i calcoli con tale metodo dal 2014 in poi. Limite: se viene applicata la franchigia dei 500,00 euro e un contribuente ha contemporaneamente 2 abitazioni con relativi garage concesse in uso gratuito una ad un figlio e l’altra al secondo figlio (caso remoto), il programma andrà in tilt perché calcolerà un’unica base imponibile con la rendita di tutti e quattro gli immobili. Si tratta di un caso remoto perché solitamente il comune ha previsto nel regolamento comunale di concedere l’agevolazione per uso gratuito ad una sola abitazione.
Con l’introduzione dell’esenzione dell’ICI sulle abitazioni principali avvenuta nel 2008 e l’abrogazione di tale esenzione avvenuta nel 2012 con la nascita dell’IMU, è necessario rivedere manualmente solo alcune casistiche principalmente riferite alle abitazioni di LUSSO e di seguito commentate (valido per comuni che utilizzavano il software prima del 2008), mentre per la maggior parte dei casi sarà la procedura ad effettuare l’esenzione automatica per l’ICI e l’applicazione dell’aliquota ridotta per l’IMU.
Elenco delle principali casistiche esistenti sulle ABITAZIONI e indicazione per ognuna di come compilare i campi per un corretto calcolo dell’ICI fino all’anno 2011 e dell’IMU per gli anni successivi (il comportamento da seguire è il medesimo anche per la TASI dal 2014).
A) Abitazione con garage data in affitto Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 0 0 No 0 Si C/6 0 0 No 0 Si Commento Casistica semplice, dove non è necessario impostare alcun parametro. Anche se il garage è pertinenza dell’abitazione, non bisogna indicarlo perché altrimenti verrebbe esentato in automatico.
A/1) VILLA con garage data in affitto Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/8 0 0 No 0 Si C/6 0 0 No 0 Si Commento Stesso discorso del caso A). Non essendoci la detrazione per abitazione, la procedura non fa alcuna distinzione in funzione della categoria catastale.
B) Abitazione con garage 1° casa Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 compilata 0 No 0 0 C/6 0 0 1° casa 0 0 Commento Casistica semplice, dove è sufficiente indicare l’importo della detrazione per abitazione e marcare il garage come pertinenza 1° casa.
B/1) Abitazione con garage 1° casa e ulteriore detrazione per persone anziane Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 compilata compilato No 0 0 C/6 0 0 1° casa 0 0 Commento Stesso discorso del caso B) dove però è stata data anche un’ulteriore detrazione. Attenzione! Non indicare mai l’ulteriore detrazione assieme alla detrazione ordinaria altrimenti al primo “Riporto Realtà anno precedente” verrebbe persa.
B/2) VILLA con garage 1° casa Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/8 compilata 0 No 0 Si C/6 0 0 1° casa lusso 0 Si Commento Stesso discorso del caso B). E’ necessario indicare per il garage il valore “pertinenza 1° casa lusso” per poter usufruire della stessa aliquota dell’abitazione e per poter usufruire di un eventuale credito della detrazione.
C) Abitazione con garage concessa in uso gratuito Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 0 compilato No 0 0 C/6 0 0 Uso gratuito 0 0 Commento Casistica semplice, dove è sufficiente indicare la detrazione nel campo specifico e non nell’importo della detrazione per abitazione e marcare il garage come pertinenza uso gratuito. Per far si che venga effettuato il calcolo dell’IMU dal 2012 in poi, è necessario che nella tabella delle ulteriori detrazioni non sia presente l’anno 2012 e 2013 (si sottolinea non presente e non esistente ma con importo detrazione a zero perché in tal caso l’immobile verrebbe esentato). Attenzione! Non indicare la detrazione per uso gratuito nella detrazione ordinaria altrimenti non si riuscirebbe in alcun modo a distinguerle dalle detrazioni normali anche se dal punto di vista matematico il risultato sarebbe lo stesso fino al 2011.
C/1) VILLA con garage concessa in uso gratuito Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/8 0 compilato No 0 Si C/6 0 0 Uso gratuito lusso 0 Si Commento Stesso discorso del caso C). E’ necessario indicare per il garage il valore “pertinenza uso gratuito lusso” per poter usufruire della stessa aliquota dell’abitazione e per poter usufruire di un eventuale credito della detrazione.
C/2) Abitazione con garage concessa in uso gratuito ma regolamentato dal comune dal 2009 Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 0 compilato No compilato Si C/6 0 0 Uso gratuito compilato Si Commento Stesso discorso del caso C/1) perché la normativa non esenta gli immobili assimilati all’abitazione che sono stati regolamentati dopo il 28.05.2008.
D) Abitazione con garage di cittadino AIRE Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 compilata 0 No compilato Si C/6 0 0 1° casa compilato Si Commento Stesso discorso del caso B/2) perché i cittadini italiani residenti all’estero (AIRE) non hanno diritto all’esenzione. Indicare il codice ulteriore detrazione al posto dell’importo, funziona lo stesso fino al 2011 mentre crea dei problemi dal 2012 perché nella stampa dell’F24 non verrebbe utilizzato il codice tributo 3912 ma il 3918 e 3919 e conseguentemente il comune introiterebbe meno.
D/1) Abitazione con garage di cittadino AIRE esente Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 compilata 0 No compilato 0 C/6 0 0 1° casa compilato 0 Commento L’ulteriore aliquota deve essere compilata con un’aliquota a zero perché anche se l’esenzione scatta in automatico, serve per poter identificare la casistica nel caso cambiasse la normativa. Ai fini TASI, dal 2015 va caricata un’ulteriore detrazione con –33,33%
E) Abitazione con garage di assegnatario immobile IACP Categoria Detrazione Ulteriore detrazione Pertinenza Codice aliquota IMU dovuta A/2 compilata 0 No compilato Si C/6 0 0 1° casa compilato Si Commento Dal 2012 tale tipologia di immobile ha diritto alla detrazione ma non all’aliquota ridotta. Fino al 2011 non era necessario caricare il “codice aliquota”.
CASI PARTICOLARI
•L’archivio ICI, l’archivio IMU e quello TASI sono il medesimo pertanto per gestire eventuale cambi impositivi (ad esempio pertinenza o meno), è necessario sdoppiare l’immobile facendo attenzione alle date di validità. •Il programma definisce un immobile abitazione principale in base all’importo della detrazione e non in base alla residenza del contribuente. •Il programma definisce un immobile pertinenza in base al campo apposito “Pertinenza” e non in base alla categoria catastale. •Nelle funzioni commentate di qui seguito che riguardano la gestione delle pertinenze, la procedura permette di effettuare le elaborazioni con il parametro “[X] La pertinenza deve avere la stessa ubicazione dell’abitazione”. Si sconsiglia il suo utilizzo perché: -la via può essere scritta in modo diverso; -il fabbricato può insistere su un angolo della strada e quindi l’abitazione e i garage avere indirizzi diversi. •Se il comune non ha differenziato l’aliquota ordinaria da quella per le abitazioni, potrebbe avere un archivio non corretto ovvero non aver quasi mai barrato il flag “Pertinenza”, in quanto i calcoli dell’ICI/IMU dovuta risultano comunque corretti. Dal 2008 tale campo è diventato di notevole importanza e in aiuto può venire la funzione “Tributià ICIà Procedure di servizioà Individuazione pertinenze”. •Per individuare le casistiche da gestire manualmente ovvero le abitazioni di LUSSO in cui è necessario impostare il flag “pertinenza di lusso” (valido per comuni che utilizzavano il software prima del 2008), utilizzare la funzione “Tributià ICIà Procedure di servizioà Controllo coerenza abitazioni e pertinenze”. •In base all’articolo 59, lett. e) del D.Lgs. 446/97, i comuni possono assimilare all’abitazione principale gli immobili concessi in uso gratuito a parenti. L’equiparazione può essere totale (ai fini di aliquota e detrazione) o limitata all’aliquota ridotta. Se limitata all’aliquota ridotta, come fare ad esentare l’immobile? E’ sufficiente caricare una ulteriore detrazione con importo a zero. In tal modo nel 2008 la procedura esenterà automaticamente l’immobile mentre per gli anni precedenti utilizzerà l’aliquota ridotta per le abitazioni senza scalare alcuna detrazione. •Nella gestione degli usi gratuiti, oltre ad indicare il codice ulteriore detrazione, sull’immobile veniva indicato anche il codice aliquota al fine di utilizzare l’aliquota per le abitazioni che il programma non applicava in automatico. Ora tale obbligo non è più necessario, anzi, è sbagliato, in quanto il programma a causa della presenza del codice aliquota non esenta in automatico l’abitazione concessa in uso gratuito. La soluzione possibile è una sola: eliminare dall’immobile il codice aliquota. Impostare l’aliquota a zero nella tabella, risolverebbe il problema in parte in quanto non verrebbero gestite le abitazioni di LUSSO ovvero anch’esse verrebbero esentate. •La gestione degli usi gratuiti potrebbe essere stata effettuata in modo errato ovvero indicando l’importo e non il codice ulteriore detrazione. Per individuare tali incoerenze utilizzare la funzione “Tributià ICIà Stampeà Scoperta evasione à Controllo detrazione abitazionià spuntare solo parametro ‘[x] Numero immobili’ ”. Dal 2012 è indispensabile che gli usi gratuiti vengano gestiti tramite il codice ulteriore detrazione altrimenti il calcolo dell’imposta dovuta risulta errato. •La gestione delle abitazioni degli AIRE potrebbe essere stata effettuata in modo errato. Per individuare possibili incoerenze utilizzare la funzione “Contribuentià Elenco contribuentià parametro IMU=Si, parametro Anagrafe=Si e flag AIRE spuntato” solo se si dispone del collegamento con l’Anagrafe. Altre strade da seguire, a seconda di come si è utilizzato il programma, possono essere: -“Tributià IMU o ICIà Ricerca quadrià parametro cerca la parola AIRE”; -“Tributià IMU o ICIà Stampeà Parametricheà Elenco immobilià parametro aliquota o parametro ulteriore detrazione in 3° pagina”. •Anche se possibile, si sconsiglia di gestire l’esenzione delle abitazioni con l’indicazione dei mesi di esenzione perché non verrebbe gestito lo storico prima del 2007 e l’IMU dal 2012. Per individuare eventuali incoerenze esportare gli immobili ICI in excel (Contribuentià Esportazione dati in excelà Immobili ICI” e poi applicare in modo opportuno i filtri sui mesi di esenzione e sull’importo della detrazione. Caso mai le casistiche fossero molte, contattare l’assistenza per risolvere il problema in automatico con l’utilizzo del BROWSER grazie al quale è possibile eseguire il comando “metti a zero i mesi di esenzione se importo detrazione maggiore di zero”. •Anche se possibile, non è necessario azzerare nella tabella dati generali del 2008, le aliquote delle abitazioni e delle pertinenze poiché è la procedura che effettua l’esenzione in automatico. Per coloro che avessero azzerato le aliquote base e caricato le aliquote per categoria catastale relative agli A/1, A/8 e A/9, ripristinare la situazione iniziale. Tale impostazione delle tabelle funziona solo se non vi è distinzione fra l’aliquota ordinaria e l’aliquota per le abitazioni. •Anche se possibile, non indicare mai sulle pertinenze l’importo della detrazione. Eventuali crediti vengono gestiti in automatico dalla procedura. Per individuare tali incoerenze utilizzare la funzione “Tributià ICIà Stampeà Scoperta evasione à Controllo detrazione abitazionià spuntare solo parametro ‘[x] Categoria catastale’ ”. •Sulla scheda dell’immobile non è possibile indicare a quale abitazione si riferisce la pertinenza. Tale limitazione potrebbe inficiare il calcolo del dovuto solo nel caso di compra-vendita di più immobili nello stesso anno con date di acquisto e di vendita diverse fra abitazione e pertinenza. •Dal 2012 può essere considerata pertinenza dell’abitazione principale una sola unità immobiliare per ogni categoria catastale C/06, C/02 e C/07. Per evitare di gestire manualmente il cambiamento normativo, in aiuto può venire la funzione “Tributià IMUà Procedure di servizioà Applicazione di una sola pertinenza”. La procedura permette sia di applicare una sola volta la pertinenza (caso ad esempio di 3 garage dove uno solo rimane pertinenza), sia di individuarla per la prima volta (caso ad esempio dei C/07 che fino al 2011 non erano considerati pertinenza dal regolamento comunale). •Qualora la detrazione per abitazione principale fosse stata deliberata dopo aver effettuato il “Riporto Realtà ICI 2011 nell’IMU 2012” e l’importo della detrazione è diverso da quella ordinaria, è necessario procedere immediatamente alla correzione di tutte le pratiche IMU attraverso la funzione “Tributià IMUà Procedure di servizioà Cambio detrazione 1° casa in corso d’anno”. •Per ridurre le correzioni manuali da effettuare per gestire casi particolari previsti dal proprio regolamento comunale, è stata creata la funzione “Tributià IMUà Procedure di servizioà Assegnazione aliquote e detrazioni” che permette riclassificazioni massive degli immobili in funzioni delle caratteristiche del fabbricato.
(*) Esiste anche documentazione specifica. |