Termini catastali

Significato di termini catastali

•Intestatario catastale: Persona fisica (identificata con: nome e cognome, luogo e data di nascita, codice fiscale) o giuridica (identificata con: denominazione, sede legale, codice fiscale) cui sono intestati, p e r l’intero o solo parzialmente, i beni posseduti a titolo di proprietà, usufrutto o altri diritti reali soggetti all’iscrizione in catasto.

•Partita catastale: Individua gli intestatari di uno o più immobili. Una sola persona può avere più partite catastali e la medesima partita catastale può essere usata per più immobili. La partita catastale è stata soppressa dal 2001.

•Titolarità: Legame intercorrente tra un intestatario catastale ed un immobile. Si concretizza nella specificazione di un diritto reale (es. proprietà) e di una quota (ad es. ½) che l’intestatario catastale vanta sull’immobile. (per il suddetto esempio la titolarità è : “proprietario per ½”).

•Dati di identificazione catastale: L’identificativo catastale in generale è costituito dalle seguenti informazioni:

• Comune catastale

• Sezione Amministrativa (per il solo catasto fabbricati)

• Sezione Censuaria (per il solo catasto terreni)

• Sezione Urbana (per il solo catasto fabbricati)

• Foglio

• Particella

• Denominatore

• Subalterno

•Comune Catastale: ordinariamente, per ciascun comune, il confine territoriale individuato catastalmente è coincidente con il corrispondente confine amministrativo comunale. L’utente può quindi in generale far riferimento alla denominazione del comune amministrativo. Il dato è sempre obbligatorio. In generale il codice comune è composto da 4 caratteri coincidenti con quelli che compaiono nel codice fiscale dal 12° al 1 5 ° carattere. In alcune realtà territoriali, per mancata esecuzione di variazione degli atti catastali a seguito della modifica dei confini tra comuni, ovvero costituzione di nuovi comuni, l’utente si trova nella necessità di indicare il comune catastale di riferimento. In proposito si riporta, in tabella, l’elenco delle differenze tra comuni catastali e comuni amministrativi munito delle relative correlazioni.

•Sezione Amministrativa (per il solo catasto fabbricati): suddivisione (presente solo in alcuni contesti territoriali e quindi in generale non richiesta) del territorio del comune. E’ tecnicamente denominata anche comune catastale e viene identificata da una lettera e da una denominazione. Il dato è obbligatorio se presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato.

•Sezione Censuaria (per il solo catasto terreni): suddivisione territoriale del comune catastale. È identificata da una lettera e da una denominazione. Il dato è obbligatorio se presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato.

•Sezione Urbana (per il solo catasto fabbricati): ulteriore suddivisione del territorio comunale che al pari della sezione amministrativa è presente solo in alcuni comuni (e quindi in generale non è richiesta). Indipendentemente dall’esistenza della sezione amministrativa. Per quanto il dato sia obbligatorio, se presente nell’identificativo catastale dell’immobile ricercato, il servizio di interrogazione assiste l’utente nella sua indicazione fornendo l’elenco dei beni che risponde ai dati parziali forniti e dal quale selezionare quello di specifico interesse.

•Foglio: Porzione di territorio comunale che il catasto rappresenta nelle proprie mappe cartografiche. Il dato è sempre obbligatorio ed ha in alcuni comuni valore alfanumerico.

•Particella: è detta anche mappale o numero di mappa, rappresenta all’interno del foglio, una porzione di terreno o il fabbricato e l’eventuale area di pertinenza, e viene contrassegnata, tranne rare eccezioni da un numero. Il dato è sempre obbligatorio.

•Denominatore: dato eventualmente presente solo per immobili che appartengono al catasto fondiario (province di Trieste, Gorizia e alcuni comuni delle province di Belluno e Udine).

•Subalterno: utilizzato principalmente nel catasto fabbricati, (nel catasto terreni si usa per individuare i fabbricati di tipo rurale) dove presente, identifica la singola unità immobiliare esistente su una particella oppure bene comune non censibile (ad es. androne di un palazzo). L’unità immobiliare urbana è l’elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale. Generalmente nell’ipotesi di un intero fabbricato ciascuna unità immobiliare è identificata da un proprio subalterno. Qualora il fabbricato sia costituito da un’unica unità immobiliare il subalterno potrebbe essere assente. Il dato, qualora esistente, è necessario per l’univoca identificazione della singola unità immobiliare, diversamente il sistema produrrà l’elenco delle unità immobiliari urbane aventi stessa particella al fine della loro successiva singola selezione. Per il catasto terreni, dove presente essenzialmente si riferisce alla presenza di fabbricati rurali.

Dati caratteristici relativi agli immobili censiti al Catasto Fabbricati

•Indirizzo: ovvero l’ubicazione dell’immobile, comprensiva del numero civico, scala, piano ed interno dell’unità immobiliare.

•Zona censuaria: rappresenta una porzione omogenea di territorio comunale (quest’ultima solitamente è una sola nel caso si tratti di comuni medio piccoli e più di una nel caso di città più grandi), all’interno della quale la redditività dei fabbricati è da considerarsi uniforme. Può comprendere un solo comune o una porzione del medesimo, con similari caratteristiche ambientali e socioeconomiche. Per ogni zona censuaria esiste uno specifico “quadro tariffario” consultabile presso il locale Ufficio dell’Agenzia.

•Categoria: identifica la tipologia delle unità immobiliari, presenti nella zona censuaria. Essa varia a seconda delle caratteristiche intrinseche che ne determinano la destinazione ordinaria e permanente.

•Classe: è un parametro che identifica il grado di produttività delle unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C. Essa viene indicata con ‘ U ’ (unica) in assenza di una ripartizione in classi della categoria (nel caso in cui la redditività è omogenea all’interno del comune o della zona censuaria) ovvero con i numeri da ‘1’ ad ‘ n ’ a l crescere della redditività.

•Consistenza: rappresenta la dimensione dell’unità immobiliare. Per le abitazioni e per gli uffici (immobili della categoria A) è espressa in "vani". Per i negozi, i magazzini, le rimesse (immobili della categoria C) è espressa in metri quadrati. Per gli immobili a destinazione collettiva come ospedali, caserme, ecc. (immobili della categoria B) e' espressa in metri cubi. Per gli immobili appartenenti alle categorie speciali dei gruppi D ed E non viene indicata la consistenza catastale.

•Rendita: per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi A, B e C la rendita catastale è determinata moltiplicando la consistenza per la tariffa d’estimo specifica per comune, zona censuaria e corrispondente alla categoria e classe che è stata assegnata all’immobile. Per le unità immobiliari appartenenti ai gruppi delle categorie D ed E la rendita è determinata attraverso la stima diretta.

Dati caratteristici relativi agli immobili censiti al Catasto Terreni

•Qualità: tipo di coltura attribuita ad una particella del catasto terreni, o sua porzione, avente rilevanza ai fini della conservazione del catasto. Qualora la particella sia suddivisa in porzioni, che presentano qualità colturali diverse, viene riportata la dicitura “Modello 26” senza ulteriori dettagli disponibili solo attraverso una visura ordinaria.

Nel caso sul terreno inizino dei lavori per la costruzione di un fabbricato, la qualità (o destinazione) del terreno diventa "ENTE URBANO".

•Ente urbano: quando su un estratto catastale o su una visura per immobile, richiesta all’Agenzia del Territorio, si trova per una determinata particella la dicitura “Ente Urbano” sotto la categoria “Qualità classe”, vuol dire che invece di rivolgersi al Catasto Terreni bisogna contattare il Catasto Fabbricati.

Così facendo si avranno i dati necessari: la categoria del suolo, il reddito o la rendita, l’indirizzo e l’intestatario. Con la dicitura “Ente Urbano” il catasto indica che invece di cercare tra i terreni bisogna cercare tra i fabbricati. Ente Urbano non vuol dire ente pubblico, ma indica semplicemente che la destinazione del terreno è variata da suolo agricolo a suolo utilizzato ad altri fini. Il terreno è diventato un cortile adiacente fabbricati oppure ha ricevuto modifiche tali da non essere più utilizzabile per fini agricoli e su cui verrà costruito un fabbricato. L’aggettivo “Urbano” indica proprio la diversità tra terreno agricolo e terreno con finalità non agricole, ma appunto urbane, come le attività industriali, artigianali, commerciali o altre.

•Classe: è un parametro che individua il grado di produttività delle particelle interessate da una qualità di coltura. Essa è indicata con “U” (unica) solo quando nel comune o nella sezione censuaria, viene individuata una sola classe di redditività ovvero in alternativa con i numeri da ‘1’ ad ‘n’, dove la classe 1 rappresenta quella di maggior reddito.

•Deduzione fuori tariffa: identifica tramite un simbolo alfanumerico, una detrazione specifica che individua gli oneri ulteriori da detrarre, determinati in via forfetaria e che il soggetto d’imposta può dedurre dal reddito dominicale attribuito alla particella. Il reddito dominicale evidenziato nella visura online non tiene conto della presenza di detti simboli, per cui può essere utilizzato ai fini fiscali solo il reddito agrario. Al contrario la visura effettuata tramite il sistema Sister o d’ufficio tiene già conto delle deduzioni fuori tariffa.

•Ettari-Are-Centiare : unità di misura della superficie dei terreni adottata dal catasto UTE.  Un ettaro (sigla Ha) equivale a 10.000 mq., un Ara  (sigla a) equivale a 100 mq. e una Centiare  (sigla ca)  equivale a 1 mq.. Pertanto un  terreno di 1.99.03 Ha.a.ca equivale a 19.903 mq.

•Reddito dominicale: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario originato dall’esercizio delle attività agricole, che spetta al proprietario del terreno. È correlato alla qualità del terreno ed alla sua produttività media ordinaria. I terreni  pertinenze di fabbricati non producono redditi; i terreni affittati per uso non agricolo producono redditi diversi.

•Reddito agrario: è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni imputabile al capitale di esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio delle attività agricole. È correlato alla qualità del terreno ed alla sua produttività media ordinaria.

Partite catastali speciali

Sono tre le partite speciali:

-la partita A, che è quella dei beni comuni non censibili, sono tali, per esempio., le corti condominiali, gli androni e le scale, i ballatoi, i locali tecnici, in breve, tutti quegli accessori, comuni a più di una ditta, che non possono produrre reddito proprio.

-La partita 0, o dei beni comuni censibili, che sono quegli accessori comuni che, invece, possono produrre reddito, come i ripostigli, le lavanderie, le autorimesse, ecc.

-La partita C è la partita degli immobili spenti, ossia quelle unità immobiliari che, a seguito di una variazione, sono state soppresse. Se, per esempio, un grande appartamento, identificato col foglio 10, mappale 10, subalterno 10, dovesse essere diviso in due unità immobiliari, che poi saranno vendute separatamente, l’operazione che si farà sarà sopprimere il sub.10 e si costituire due nuovi sub. (i primi disponibili che, mettiamo, siano il 20 e il 21); a seguito del suo frazionamento il sub.10 viene inserito a partita C.

La categoria catastale F

Le entità urbane di tipo F sono state istituite contemporaneamente alla procedura DOCFA per identificare quei casi in cui l'u.i. non produce reddito. Sono tipologie sempre esistite, ma che sono state codificate per permettere alla macchina di riconoscerle.

Si tratta della categorie:

F/1        Aree urbane.

ossia aree di corte urbana che, per qualche motivo (di solito per effettuare una successiva compravendita) non sono legate ad alcuna unità immobiliare appartenente ai gruppi precedenti.

F/2        Unità collabenti.

Si tratta delle unità che in parte o in toto sono inabitabili: unità parzialmente demolite, dirute, o che, in ogni caso, non producono reddito. Per queste unità è necessaria una relazione tecnica che sia breve, ma non lapidaria, contenente:

- i dati del tecnico dichiarante;

- gli identificativi catastali dell'u.i.;

- la descrizione dello stato dei luoghi, con particolare riferimento alle strutture, le dotazioni tecnologiche e lo stato di manutenzione;

- documentazione fotografica (consigliabile, ma non obbligatoria)

Una recente circolare della Direzione Centrale non consente di dichiarare unità collabenti partendo da unità già denunciate, quindi è possibile presentare un'u.i. in F/2 solo in nuova costruzione o unità afferente, ma mai in variazione. Il solo modo di intervenire con DOCFA su u.i. divenute inagibili è la DEMOLIZIONE TOTALE.

F/3        Unità in corso di costruzione.

Si tratta di u.i. esclusivamente di nuova costruzione per le quali non risulta ancora ultimata la costruzione. Si ricorre a questa categoria, in genere, quando è necessario fare una compravendita prima dell'ultimazione del fabbricato.

Anche in questo caso è necessaria una breve relazione tecnica, contenente:

- i dati del tecnico dichiarante;

- gli identificativi catastali dell'u.i.;

- la descrizione dei lavori eseguiti;

seguiti dalla dichiarazione "in vista di una sua utilizzazione per atti traslativi o per altra funzione giuridica".

F/4        Unità in corso di definizione.

Sono il corrispondente delle F/3 per la denuncia di variazione. Si tratta di u.i. non ancora definite, per esempio: frazionamento di ville da cui sono ricavati miniappartamenti per i quali non siano ancora definiti la forma e/o il numero delle u.i. e per i quali, come nel caso precedente, è necessario addivenire a un atto di compravendita; oppure le porzioni di u.i. incapaci di produrre reddito autonomamente, come nel caso di stanze che vengono scorporate da un appartamento per essere compravendute, ecc.

Anche per questa categoria si richiede una breve relazione tecnica.

Le categorie catastali F/3 e F/4, di fatto, proprio perché afferiscono ai fabbricati in corso di costruzione e definizione, sono necessariamente provvisorie, per un periodo che dovrebbe essere compreso fra 6 e 12 mesi, come confermato, mediante la Circolare n. 4/T del 29/10/2009, dallo stessa Agenzia delle Entrate, già Agenzia del Territorio. In tale circolare è stato appunto asserito che l’inserimento in tali categorie catastali rappresenta “solo una temporanea iscrizione negli atti catastali in attesa della definitiva destinazione conferita al bene”. Nei chiarimenti dell’ufficio tecnico viene inoltre precisato che “la scelta di istituire tali categorie fittizie, come è noto, trova ragione nella esigenza dei soggetti titolari di immobili di identificare porzioni immobiliari, che di per se stesse non costituiscono unità immobiliari, per le finalità più disparate (compravendita, iscrizione di ipoteche su porzioni di u.i.u., donazioni di parti di immobili non costituenti u.i.u.)”.

F/5        Lastrici solari.

Questo gruppo non possiede rendita catastale, non è tenuto al pagamento dei diritti e deve essere rappresentato esclusivamente sull’elaborato planimetrico.

Significato di parole non di uso comune utilizzate nell'ICI/IMU

•Pertinenza : sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un'altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima (art. 817 del Codice Civicle).

•Diritto di superficie : si tratta del diritto, concesso ad altri dal proprietario del terreno, di fare e di mantenere sul suolo dello stesso una costruzione acquisendone la proprietà (art. 952 del c.c.). Ogni volta che si realizza una costruzione in diritto di superficie, si assiste a una separazione della proprietà:la proprietà del terreno rimane al soggetto concedente, mentre quella dell'immobile spetta al soggetto che lo ha costruito.

•Enfiteusi : enfiteuta è colui che gode degli stessi diritti del proprietario sui frutti del fondo e ha l'obbligo di migliorare la consistenza del fondo e di pagare al concedente un canone periodico (art. 959 e 960 del c.c.).

•Usi civici : diritti fondiari che tradizionalmente spettano a determinate popolazioni su terreni destinati ad usi agro-silvo-pastorali. In senso stretto sono i diritti che ogni cittadino può esercitare su determinati terreni di privata proprietà, tradizionalmente a ciò riservati. Sono destinati per legge alla liquidazione.

•Catasto Tavolare : vedi anche Libro Fondiario.

Il catasto tavolare è in vigore solo nelle province di Trieste, Gorizia e Trento.

In altre province, il catasto tavolare è in vigore solo in alcuni comuni:

- nella provincia di Udine è in vigore solo in 13 comuni su 137 esistenti;

- nella provincia di Belluno è in vigore solo in 3 comuni;

- nella provincia di Brescia è in vigore solo in 2 comuni (Valvestino e Magasa);

- nella provincia di Vicenza è in vigore solo in 1 comune.

Col nome di "Libro fondiario" viene generalmente designato quel complesso di registri, atti e documenti, che raccoglie e riporta per tutti gli immobili di un determinato comune catastale lo stato giuridico con espressa menzione delle variazioni di fatto e di diritto che si sono andate verificando con il passare del tempo, dall'impianto fino ai giorni nostri.

Il Catasto del Trentino - Alto Adige si differenzia da quello vigente nelle altre regioni italiane. Fino al 1918, infatti, la regione faceva parte dell'Impero Austro-ungarico e precisamente del Land Tirol. Sul suo territorio, come anche in parte di altre province dell'Italia settentrionale, anch'esse facenti parte del vecchio Impero (Belluno, Trieste, ecc.), è tuttora in vigore il Catasto Fondiario austriaco, istituto con patente sovrana di Francesco I d'Austria del 23.12.1817, al fine di perequare l'imposta fondiaria "… presa in considerazione la sproporzione risultante a danno d'intere province, distretti, comuni nonché dei singoli contribuenti nel ripartimento dell'imposta fondiaria secondo le norme attualmente vigenti...". Con ciò si voleva creare un Catasto geometrico, particellare, basato sulla misura e sulla "stima stabile". Doveva essere determinata per ogni singola particella, con valutazione estimale diretta, il valore imponibile perpetuo ossia il reddito netto con riferimento ad anni di produttività media. I lavori di formazione iniziarono nel 1817 e proseguirono fino al 1861 (nel Tirolo dal 1851 al 1861).

Nelle province di Trento e Bolzano esiste il catasto tavolare (libro fondiario). A differenza del resto d'Italia dove è necessario collegarsi al SISTER per poter ottenere visure catastali, in tali province è necessario collegarsi a http://www.openkat.it/

Altri servizi sono disponibili anche sotto http://www.catasto.provincia.tn.it/